无界 · 融合——住区里的商业设计思考 | 甄选分享

随着城市化进程的不断推进和社区的大量建设，住宅进入白热化的竞争态势。各大开发商从售楼处到大区，从住宅到配套商业都在挖掘更大的价值点。在住宅本身越来越趋于成熟化的情况下，社区商业凭借家门口的场景优势和社群服务,正成为成为众多知名房企争相布局的焦点。

01.社区商业的类型

社区商业按照服务规模，大致分为三种主要的类型：辐射级，社区级和便利级。

02.社区商业三大开发模式

1）集中型商业

典型建筑构成：集中mall+商业街模式

业态组合：超市 +商业街、社区型百货+商业街、超市+百货+商业街。

利用商业街布置日常生活及休闲类商业，利用大型商业聚集的人流消费。

适用：成熟期的郊区盘或市区的大型盘

2）街区型商业

典型建筑构成:单层或双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可能是独立建筑。
周边已有大型的集中商业，已形成-一个区域型商圈，周边商业氛围成熟。利用商业街进一步丰富商圈内的功能与业态。
适用：市区内商业成熟区域的楼盘

3）沿街底商

典型建筑构成：小型集中式商业+商业街

业态组合：小超市+次主力店+商业街、生鲜市场+沿街商铺、小超市+小百货+商业街

利用多个中小型商业打造特色与差异化，利用小型超市服务社区居民基本需求。
适用：周边客流不足，但某方面需求充足的社区

03.案例

瑞虹本身的住宅产品力其实比较一般，但从5期开始，月亮湾建造好之后，商业体验对住宅单价的提升有了比较明显的变化。商业街区氛围的打造，和不同业态商业主题的营造，使得客户对瑞虹住区形成了良好的口碑。

集中型商业模式案例：瑞虹太阳宫

都市绿洲 南里集市 亲子体验 运动社交

打造了开放式休闲街区形态，整体建筑设计紧扣“都市绿洲”概念，以层层梯田的形式，强化绿色生态的购物体验。

街区型商业中心模式案例：瑞虹月亮湾

开放街区 音乐娱乐 绿色生态 夜享生活

月亮湾创新性地树立了“音乐娱乐”标签，主打“生活·音乐·家。项目占地面积2.6万平方米，商业面积约6万平方米，业态以商业、餐饮及娱乐为主。

沿街底商模式案例：瑞虹星星堂

儿童教育  运动健身  亲子娱乐  家庭餐饮

打造独具特色的亲子设施，为小朋友提供有趣的活动空间和全方位的成长体验。

瑞虹新城——一站式商业体验中心

01.规划的空间和布局

商业首先要考虑明确的定位，商业从规划层面需兼顾政府的上位规划诉求。南京汤山项目，我们在商业的总图排布上，是综合了甲方的商业价值需求和政府的城市形象诉求，两方诉求平衡的结果。

基地北侧紧邻泉都大街，相隔20米绿化带；南侧相距450米处为城市主干道宁杭公路，西侧相距300米处的圣汤大道与泉都大街交汇处有在建地铁S6号线地铁站。宁杭公路是连接汤山与主城区的重要公路，在建的地铁S6号线也是汤山连接主城的重要线路，地块通达性好，交通优势突出。

总图模式：

▲ 规划局过程沟通方案

社区商业的最终方案是一个多方博弈的结果。

▲ 最终方案

▲ 转角沿街效果

▲ 西侧沿街效果

02.流线的组织

从空间上可以分为水平动线和垂直动线。从功能上还可以分为：人行，车行和后勤动线。人行是我们平时关注比较多的点，需要注意人行动线的连续性和行进中视线的通透性，方便商业人流的引入和停留，强化商业的氛围。车行流线需要满足人车的互不干扰，同时兼顾打车落客等车流的便利性。后勤动线需注意有餐饮业态的垃圾清运以及有大型商超时需考虑卸货平台位置的预留。

人流的水平动线中，考虑小区出入口尽可能布置在商业街的中心，广场节点每段之间不超过100m，垂直动线中，注意自动扶梯的位置尽可能靠近广场入口，垂直电梯中兼顾预留货梯。

另外垂直动线可以结合景观观光梯，室外大台阶，或者室内通天梯，进行强制的人流引入，延长人流停留玩耍的路径。

03.街区尺度控制   

街区尺度分广场尺度和街道尺度，广场的作用一是方便人流的聚集与疏散，二是预留空间举办节日活动。

广场的尺度控制：入口广场尺度应开阔，具有标识感；主入口附近要有人流集散广场，并设置商业展示功能，广场尺度宜500~1200m²；主入口广场一般尺度控制：30m~40m；各个主入口之间间距宜为50~100m。

▲ 成都万科理想城

▲ 北京三里屯

▲ 上海瑞虹新城

▲ 万科北辰之光

▲ 富力杭州

街区的尺度控制：街道/外摆/道路

▲ 新天地 & 硅谷

01.徐州汉王听泉小镇项目

住宅有40多w方，商业有近5w方，基地南侧不远处有个拔剑泉的景点，相传是刘邦当年揭竿起义的地方，所以，当地的汉风文化还是比较浓厚的。

规划上，我们模拟汉代城市的规划形制，意图打造一个外郭内城的文化小镇，住宅片区和商业组团东西分布，形成东市西园的规划格局。由于商业基地比较狭长，我们在空间上拆分组合出了四个主要的片区：以文化体验，艺术生态，亲子书画，音乐娱乐等主要业态打造汉文化体验，形成汉王十二时辰这一24h体验街区。

▲ 汉王十二时辰

▲ 汉王十二时辰

建筑形式上，通过坡连续的坡屋顶的手法，呼应文脉，同时与周边的环境融为一体。空间上通过局部抬升的体量，丰富沿街界面的天际线，也增加了观景的视野。

02.阳光城江山璟原项目

这是一个巧妙结合场地高差，打造双首层开放街区的案例。沿街立面采用全幕墙的形式，打造一个高品质的商业街区。

商业部分于地块西侧，人行主动线将商业一分为二，形成内街空间，建筑师通过空间的转折和递进来拉长了流线、视线和时间，营造出了一系列的空间节点。

▲ 方案推导

▲ 规划布局

▲ 规划布局

▲ 商业平面

03.聊城茌平区河西片区地块项目

打造开放多元的城市黄金城道。

随着z世代的崛起，以体验经济为主的社区商业正迎来新的爆发式增长。社区商业强化IP主题及个性化体验上，更加细分，形成了多种特色的主题：有强调动漫次元的二次元文化，有以运动为主的线下健身活动，有以电竞为主的游戏主题街区，有以情景营造为主的美食街区等等。社区商业在满足基本的购物消费功能需求下，更加的多元化，以满足人们日益增长的精神需求。

▲ 动漫次元

▲ 运动大咖

▲ 电竞王者

▲ 美食达人

阿那亚的社群营造的成功，可以给我们做一个很好的借鉴，一个不断突破自我，打破固有印象的阿那亚，在一次次社群互动的参与中，散发出新鲜与活力，不断吸引着全国各地的游客去游玩去体验。正是这种不断的创新与突破，成就了阿那亚的艺术先锋的高度。

同理，社区商业要想不断的吸引人流，聚集人气，也需要不断突破边界，不断创新体验，来打造持续的有温度的社交场所。

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